南山控股（股票代码：002314.SZ）是一家以现代高端物流地产为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。公司前身雅致集成房屋（集团）股份有限公司于2009年A股上市，2015年通过发行股份购买资产的方式并入房地产开发业务，并更名为南山控股。2018年公司吸收合并深基地，增加了物流地产业务，旗下宝湾物流是国内领先的物流园区开发商和运营商。

公司实际控制人是中国南山集团，持有公司68.43%股份。中国南山集团是国有资本占主体的混合所有制大型企业集团，其前三大股东实际控制人分别为招商局集团、深圳市国资委和广东省国资委。

公司于2022年1月5日进行了管理层调整，原副董事长及总经理王世云被选举为董事长，原副总经理舒谦升任公司总经理。王世云和舒谦均具备物流地产背景，曾在宝湾物流担任重要职务。

公司于2019年4月推出首轮股权激励计划，向公司董事、高管及关键管理人员授予股票期权，2022年4月20日第一批生效，调整后行权价格3.75元/股。但由于封顶机制，激励力度相对有限。

公司业务包含物流地产、房地产开发、产城综合开发、制造业等四大板块。2021年上半年，公司总营收41.0亿元，其中房地产开发占比68.6%、物流地产17.1%、产城综合开发业务0.5%、制造业及石油后勤等其他业务13.8%。

物流地产业务主要由子公司宝湾物流开展，宝湾物流是国内物流地产行业重要参与者。宝湾物流成立于2011年7月，是南山控股与中国南山集团共同投资成立的高端物流设施投资平台。截至2021年6月底，宝湾物流在全国范围内拥有并管理69个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积共760万平方米。

从行业宏观发展趋势角度看，物流地产行业机遇与挑战并存。机遇包括总需求持续增长、国内公募REITs发展、国内降息背景等；挑战则包括物流地产土地出让减少。

从行业中观竞争格局角度看，宝湾物流挑战和机遇并存。挑战包括外资占据主导、龙头地位稳固、头部企业各有优势等；机遇则包括海外加息、国内降息背景及地产行业去杠杆和行业供给侧改革等。

从宝湾物流自身微观情况看，具备一些相对优势和较好的趋势。宝湾物流持有的项目地理位置较优异，具备先发优势。项目为高标仓储，仓库使用率和租金均较高，也曾发行类REITs资产，且新任董事长和总经理均有多年物流地产背景。

公司利用物流园区及产业园区现有屋顶资源，尝试并探索进入光伏产业。从物流地产切入分布式光伏有一些相对较好基础，包括拥有一定数量的屋顶资源、物流园区用电量在增长、有相对融资优势、国企背景的运营优势等。

公司整体财务相对稳健，三道红线处于黄档。截至2021年三季度末，公司剔除预收账款的资产负债率71.17%，净负债率63.66%，现金短债比4.67，三道红线处于黄档。

投资分析：南山控股物流地产业务机遇和挑战并存，公募REITs发展、国内降息环境、公司自身微观情况等都带来发展机遇。房地产业务受益供给侧改革，也有边际改善。拓展物流地产相关业务，有一些相对较好基础。