业态定位：深度挖掘区域商业竞争机会与核心消费需求，确立商业业态。

1. 竞争业态机会挖掘

通过市场调研，掌握区域商业环境、建筑形态、业态比例及商户经营状况。

2. 主力消费群体挖掘

运用问卷调查与市场调研，明确项目的主力消费群体及其需求。

3. 项目自身分析

结合项目位置、地形、规模等因素，调整业态选择，确定最适合的业态。

业态规划：遵循两大规律，考虑六大微观因素

1. 业态规划规律

依据项目自身体量与当地商业发展情况，预估各业态经营面积，参考黄金比例分配业态比重，合理规划楼层分布。

2. 微观因素

考虑租金水平、面积要求、工程技术条件、聚客能力、辅助功能区需求与人流动线等因素进行业态规划。

经营方式定位：灵活运用自营、招租、委托管理等三大方式

1.自营

商场自行进货、销售，承担经营风险。

2. 招租

商场出租铺位，获取租金收益，商户负责经营。

3. 委托管理

投资者委托商业管理公司经营，获取稳定收益。

业态选择与规划原则

业种选择与组合需符合市场需求，业态规划应考虑功能性、相关性、长期租金回报能力、空间资源约束等因素。

购物中心业态规划指南

业态规划需结合项目定位，进行市场调研，确定业态组合与比例，考虑业态分布与落位。

各线城市业态规划风向标

一线城市注重长期投资价值，二线城市强调品牌与体验，三、四线城市以家庭与儿童体验为核心。