京东集团继京东物流和京东健康成功登陆港交所后，再度迈出资产分拆上市的关键步伐，此番轮到京东工业和京东产发有望携手赴港上市。市场特别关注京东产发所采取的“买地收租”这一重资产运营模式。

3月30日，京东集团宣布计划将京东工业和京东产发拆分，独立在港交所主板上市。京东产发的招股说明书透露，其对母公司的依赖度正在逐渐减少，但截至当前，京东集团仍持有其约75%的股份，并为京东产发带来近半数的收入。

2024年，京东产发在投资活动中现金净流出高达221亿元，主要用于并购和土地购置。为了满足租户需求，京东产发在选择投资地点时尤为重视地理位置，这样的重资产运营模式在国际资本市场的估值将面临何种考验，引人注目。

近期，刘强东对京东健康的连续减持，对“京东系”的投资者信心造成了一定影响。京东健康和京东集团的股价均出现了连续下跌的趋势。

京东产发自2012年成立以来，在2024年启动独立运营。目前，该公司的业务版图已经拓展至包括物流园区、产业园区在内的现代化基础设施开发与管理，服务对象遍及第三方物流、电商、制造业和零售业等多个领域，并在全球五个国家开展业务。

京东产发近三年的收入和净利润数据显示，其业绩稳步增长。尽管如此，京东产发也坦言，目前公司的运营仍受到京东集团一定程度的影响，这可能对其业务的拓展和服务的推广带来限制。

京东集团对分拆上市的解释是，这将有助于更准确地体现京东产发的价值，提升其独立品牌形象，加速业务增长，同时增强其在资本市场上的融资能力。

京东产发的“重资产”模式，意味着其需要大量资金支持土地收购和资本开支。2024年，公司投资活动产生的现金净流出主要用于收购子公司和投资物业。京东产发表示，未来可能需要额外融资来支持业务增长和债务再融资。

对于京东产发的估值，市场存在疑问，尤其是考虑到刘强东的减持行为。4月6日的数据显示，刘强东再次减持京东健康，市场对其连续减持动作的解读，无疑给“京东系”的估值投下了阴影。